Acessibilidade nos condomínios, saiba mais!

Acessibilidade nos condomínios ainda é um problema no Brasil atualmente. Cerca de 24% da população brasileira possui algum tipo de deficiência e é comum encontrar no país muitos locais que ainda não são construídos de forma eficaz. Os condomínios residenciais e comerciais não ficam de fora deste grupo.

Para compreender como funciona a acessibilidade nos condomínios, é importante saber quais são as leis aplicáveis ao tema, os cuidados obrigatórios que elas preveem para as edificações, bem como as formas de garanti-la. Conheça!

Leis sobre acessibilidade

Acessibilidade é, por definição legal, a “condição para utilização, com segurança e autonomia, total ou assistida, dos espaços, mobiliários e equipamentos urbanos, das edificações, dos serviços de transporte e dos dispositivos, sistemas e meios de comunicação e informação, por pessoa portadora de deficiência ou com mobilidade reduzida”.

Para atender a todos, sejam eles idosos, pessoas com deficiência ou pessoas com mobilidade reduzida, é preciso obedecer aos dizeres da lei. O Brasil possui dois decretos que tratam sobre o assunto e abordam também a acessibilidade nos condomínios. Eles devem obedecer à principal lei em nosso país, que é a Constituição. Nossa “Carta Magna” prevê que todo cidadão deve poder exercer seus direitos sociais (dentre eles, o de ir e vir livremente) e garantias fundamentais.

Há também a Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência (Estatuto da Pessoa com Deficiência – Lei nº 13.146/2015), que traz uma abordagem geral sobre o tema, especificando inclusive os direitos constitucionais desse público.

Além dessas normas federais, existem leis estaduais e municipais que regulam o tema. Neste caso, o gestor do condomínio deve procurar conhecê-las. Em São Paulo, além da Lei nº 12.907/2008, há uma Comissão Permanente de Acessibilidade que cria normas regulatórias por meio de resolução, como é o caso da resolução CPA/SMPED-G/015/2008 que define regras e controle para garantir a acessibilidade para pessoas com deficiência ou com mobilidade reduzida a edificações, vias públicas, espaços, dentre outros.

Em Porto Alegre, existe a Lei nº 678/2001 que complementa a legislação federal, e na cidade do Rio de Janeiro foi lançado em 2003 um manual específico sobre acessibilidade nos prédios residenciais.

Por fim, também existem regras internacionais que garantem o acesso aos locais por pessoas, independentemente de suas limitações motoras. Em suma, há uma série de normas que abordam a acessibilidade no condomínios.

Lei de Acessibilidade: Decreto nº 5.296/2004

O Decreto nº 5.296/2004, conhecido como Lei de Acessibilidade, regulamenta duas leis de 2000: Lei nº 10.048 (prioridade de atendimento) e 10.098 (estabelece normas gerais e critérios básicos para a promoção da acessibilidade das pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida).

No decreto, estão previstas normas sobre atendimento prioritário, condições gerais de acessibilidade, implementação da acessibilidade arquitetônica e urbanística, acessibilidade aos serviços de transportes coletivos, acesso à informação e à comunicação, ajudas técnicas (produtos, instrumentos e equipamentos) e programa nacional de acessibilidade.

Quando se fala de acessibilidade nos condomínios, a lei prevê o seguinte em seu artigo 18:

Art. 18.  A construção de edificações de uso privado multifamiliar e a construção, ampliação ou reforma de edificações de uso coletivo devem atender aos preceitos da acessibilidade na interligação de todas as partes de uso comum ou abertas ao público, conforme os padrões das normas técnicas de acessibilidade da ABNT.

Parágrafo único.  Também estão sujeitos ao disposto no caput os acessos, piscinas, andares de recreação, salão de festas e reuniões, saunas e banheiros, quadras esportivas, portarias, estacionamentos e garagens, entre outras partes das áreas internas ou externas de uso comum das edificações de uso privado multifamiliar e das de uso coletivo.

Decreto nº 9.451/2018

O Decreto nº 9.541/2018 foi editado em julho de 2018 e regulamentou o artigo 58 do Estatuto da Pessoa com Deficiência. Essa norma dispõe “sobre os preceitos de acessibilidade relativos ao projeto e à construção de edificação de uso privado multifamiliar”. A principal alteração que o decreto trouxe foi estabelecer que todas as unidades devem ser projetadas prevendo a possibilidade de adaptação posterior. Uma norma que afeta diretamente a acessibilidade nos condomínios residenciais.

Cabe destacar, primeiramente, que esse decreto não se aplica às edificações com projetos protocolados antes da entrada em vigor da norma, bem como às unidades com área útil de no máximo 35 m² (para um dormitório) ou 45m² (para dois dormitórios).

Ele também não se aplica a reforma e regularização de edificação residencial ou das unidades, nem aos empreendimentos que adotam um sistema construtivo que não permita alterações posteriores (impressão 3D, alvenaria estrutural, paredes de concreto ou equivalentes), caso em que 3% do total de unidades deverá ser projetado com características de unidade acessível.

De acordo com a lei, “a edificação de uso privado multifamiliar é aquela com duas ou mais unidades autônomas destinadas ao uso residencial, ainda que localizadas em pavimento único”.

O artigo 58 do Estatuto prevê que “O projeto e a construção de edificação de uso privado multifamiliar devem atender aos preceitos de acessibilidade”. Também estabelece que é dever das construtoras e incorporadoras responsáveis pelo projeto e pela construção das edificações em “assegurar percentual mínimo de suas unidades internamente acessíveis”, sem que cobrem valores adicionais por essas unidades.

Como o decreto veio para regulamentar essas regras, ele possui algumas disposições sobre acessibilidade nos condomínios residenciais. Dentre elas, se destacam normas sobre vagas de garagem, que serão abordadas mais à frente. Outras regras, porém, devem ser conhecidas, como:

  • Os empreendimentos devem ser projetados com unidades adaptáveis, que permitem adaptação, a partir de alterações de layout, dimensões internas ou quantidade de ambientes, sem que a estrutura da edificação e as instalações prediais sejam afetadas;
  • As unidades adaptáveis devem ter condições de adaptação dos ambientes para as características de unidade internamente acessível (permitem o uso da unidade por pessoa com deficiência ou com mobilidade reduzida), observadas as especificações técnicas previstas em lei;
  • As unidades autônomas adaptáveis devem ser convertidas em unidades internamente acessíveis se solicitado pelo adquirente por escrito até a data do início da obra, sendo vedada a cobrança de valores adicionais para a conversão;
  • As áreas de uso comum das edificações de uso privado multifamiliar deverão ser acessíveis e atender aos requisitos estabelecidos nas normas técnicas de acessibilidade vigentes.

Como esse decreto altera bastante as regras sobre acessibilidade nos condomínios, ele só será válido a partir de janeiro de 2020. Existem muitas obras avançadas, projetos iniciados e protocolos de licenciamento em vigor, e é preciso tempo para que tudo se adeque às novas regras.

Entretanto, já existem cuidados obrigatórios quanto à acessibilidade nos condomínios que devem ser respeitados, como acesso à edificação, vagas de garagem e elevadores.

Acessibilidade nos condomínios: entenda!

Cuidados obrigatórios quanto à acessibilidade nos condomínios

Os cuidados obrigatórios quanto à acessibilidade nos condomínios são todos aqueles apontados pelas normas brasileiras, sejam elas federais, estaduais e municipais. Como as disposições de lei são de cumprimento obrigatório, sequer haveria necessidade de aprovação em assembleia para eventuais obras para adequação à acessibilidade nos condomínios. Isso porque elas não são obras de embelezamento ou de manutenção.

Algumas delas, como as previstas nos decretos e na ABNT NBR 9050:2004, são imprescindíveis.

Acesso à edificação

A norma da ABNT (9050) traz uma série de normas para a acessibilidade a edificações urbanas. Dentre elas, está a obrigatoriedade de esses espaços terem todas as entradas acessíveis, assim como as rotas de interligação às principais funções do edifício. Isso inclui o acesso por meio de catracas ou cancelas, que podem existir no estacionamento, por exemplo.

Em caso de porta giratória ou outro dispositivo de segurança de ingresso não acessível, é preciso existir outra entrada que garanta condições de acessibilidade.

Essa norma também trata, por exemplo, das especificações das rampas, corrimãos e guarda-corpos, quando forem construídos. Do mesmo modo, aborda elevadores e plataformas elevatórias.

Vaga na garagem

Uma das questões que sempre causa confusão em qualquer condomínio são as vagas de garagem. Entretanto, essa discussão sequer deve causar conflito quando se trata de acessibilidade nos condomínios.

Isso porque a lei estabelece normas claras para facilitar a vida das pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida, já que elas precisam de mais espaço para realizar a transição da cadeira para o carro e vice-versa, bem como para se locomoverem dentro da garagem.

A Lei de Acessibilidade, no artigo 25, é bem clara sobre a questão:

Art. 25. Nos estacionamentos externos ou internos das edificações de uso público ou de uso coletivo, ou naqueles localizados nas vias públicas, serão reservados, pelo menos, dois por cento do total de vagas para veículos que transportem pessoa portadora de deficiência física ou visual definidas neste Decreto, sendo assegurada, no mínimo, uma vaga, em locais próximos à entrada principal ou ao elevador, de fácil acesso à circulação de pedestres, com especificações técnicas de desenho e traçado conforme o estabelecido nas normas técnicas de acessibilidade da ABNT.

  • 1º Os veículos estacionados nas vagas reservadas deverão portar identificação a ser colocada em local de ampla visibilidade, confeccionado e fornecido pelos órgãos de trânsito, que disciplinarão sobre suas características e condições de uso, observando o disposto na Lei no 7.405, de 1985.

Existem regras parecidas sobre acessibilidade nos condomínios no Decreto nº 9.451/2018, que diz que “as vagas de garagem deverão ser localizadas próximo às rotas acessíveis de pedestres ou aos elevadores, atender aos requisitos estabelecidos nas normas técnicas de acessibilidade vigentes e ficar sob a administração do condomínio em área comum”.

E completa: “O morador com deficiência com comprometimento de mobilidade e que tenha vaga vinculada à sua unidade autônoma poderá solicitar uma das vagas sob a administração do condomínio a qualquer tempo, hipótese em que o condomínio deverá ceder a posse temporária da vaga acessível em troca da posse da vaga vinculada à unidade autônoma do morador.”

Elevadores

Os elevadores também são importantes equipamentos de acessibilidade nos condomínios. Conforme apontado, a norma da ABNT traz todas as especificações técnicas para a construção dos elevadores e das plataformas elevatórias.

A Lei de Acessibilidade também traz, em seu artigo 27, regras importantes e reforça a necessidade de obediência às normas técnicas de acessibilidade da ABNT em caso de instalação de novos elevadores ou de sua adaptação em edificações de uso público ou de uso coletivo, bem como em caso de instalação em condomínio residencial.

No §1º, a lei diz que, “No caso da instalação de elevadores novos ou da troca dos já existentes, qualquer que seja o número de elevadores da edificação de uso público ou de uso coletivo, pelo menos um deles terá cabine que permita acesso e movimentação cômoda de pessoa portadora de deficiência ou com mobilidade reduzida”.

É também neste artigo (§2º) que aparece uma norma de acessibilidade nos condomínios destinada aos deficientes visuais: Junto às botoeiras externas do elevador, deverá estar sinalizado em braile em qual andar da edificação a pessoa se encontra.

Acessibilidade nos condomínios: entenda!

Garantindo a acessibilidade nos condomínios

Antes da data da entrada em vigor da Lei de Acessibilidade (2004), as edificações não tinham muitas normas de acessibilidade para seguir. Por esse motivo, muitas construções não estão adequadas atualmente. Para estes casos, é preciso ter bastante cautela, já que a ausência de adequação podem causar problemas na segurança do condomínio.

Por isso, é preciso ter auxílio de um engenheiro especialista no assunto para realizar um acompanhamento de perto e propor soluções para adequar os condomínios antigos às normas de acessibilidade.

Sabe-se, porém, que não são todos os condomínios que estão preparados para as obras de adaptação. Afinal, elas podem envolver:

  • Troca de piso, que precisa ser firme, regular e antiderrapante;
  • Construção de rampas para acesso a espaços da área comum ou na entrada do condomínio, sendo que elas precisam ser sinalizadas, ter corrimão e piso tátil;
  • Ampliação das portas de acesso, que devem comportar cadeira de rodas, andadores e carrinhos de bebê (vão livre com largura mínima de 80 cm);
  • Desobstrução de calçadas, que não podem ter sua passagem obstruída por carros ou plantas;
  • Marcação em braile nos interfones e nas botoeiras do elevador;
  • Adaptação dos banheiros de uso;
  • Aquisição de equipamentos (cadeiras de rodas ou outros) que auxiliem na locomoção de pessoas com deficiência ou com mobilidade reduzida;
  • Estacionamento com reserva de vagas indicadas por lei.

A avaliação das viabilidade das obras pelo profissional é, por isso, fundamental. Isso, claro, para os condomínios antigos. O interessante, nesses casos, é priorizar as obras viáveis que não atingem a estrutura do prédio, já que, provavelmente, são menos custosas e mais simples.

É importante destacar que algumas intervenções para a adequação não são viáveis, pela própria estrutura do edifício. É o caso, por exemplo, de um prédio mais antigo e pequeno, em que não se comporta a instalação de elevadores ou rampa. Nesses casos, os especialistas podem indicar medidas alternativas, como barras de apoio, colocação de fitas aderentes, remoção de obstáculos, dentre outras.

Este ponto é, inclusive, tratado no artigo 3º do Estatuto, que traz o conceito de “adaptação razoável”: “adaptações, modificações e ajustes necessários e adequados que não acarretem ônus desproporcional e indevido, quando requeridos em cada caso, a fim de assegurar que a pessoa com deficiência possa gozar ou exercer, em igualdade de condições e oportunidades com as demais pessoas, todos os direitos e liberdades fundamentais”.

Em condomínios novos, como falado anteriormente, já existe a obrigação de adequação às normas de acessibilidade. E se a construtora não obedecer à lei? O síndico do prédio ou a administradora do condomínio pode acioná-la para exigir que as obras de acessibilidade sejam realizadas. Diante da recusa, é possível ajuizar uma ação na Justiça para obrigá-la a cumprir a lei.

Outro importante ponto para garantir a acessibilidade nos condomínios é a conscientização de todos os usuários.

Conscientização

Basta um pouco de empatia para se colocar no lugar das pessoas com deficiência e com mobilidade reduzida e entender os desafios diários de locomoção em espaços sem acessibilidade. Mas certo é que existem muitas pessoas “desligadas” do assunto, principalmente por não conviverem de perto com ninguém que possua tal característica.

Para os “desavisados”, o síndico ou a administradora podem trabalhar no sentido de conscientizá-los sobre a importância da acessibilidade nos condomínios. O discurso é, na verdade, bastante simples: para concretizar a lei de forma igual, é preciso tratar a todos com dignidade.

Isso significa, neste caso, garantir segurança e autonomia às pessoas com deficiência para que possam acessar todos os espaços da edificação. Assim, viverão de forma independente e exercerão todos os seus direitos de cidadania e de participação social.

Feito isso, o gestor terá mais tranquilidade na hora de realizar algumas obras necessárias. Apesar de não haver a necessidade de convocar a assembleia para autorizá-las, a convocação pode ser importante para que os síndicos expliquem aos condôminos as necessidades legais e sociais que envolvem a questão. Pode, claro, aproveitar a oportunidade para apresentar o orçamento da obra.

E se um condômino for contrário à obra de acessibilidade? A medida sensata é anotar nome completo e RG, fazendo constar na ata da assembleia seu posicionamento, mesmo diante da obrigatoriedade legal da obra.

Alguns gestores, como forma de conscientizar os condôminos, apontam o considerável o número de processos na Justiça que exigem a realização de obras de adaptação de acessibilidade nos condomínios. Essas ações podem ocasionar grandes custos, uma vez que as sentenças quase nunca determinam somente a realização das obras, como também o pagamento de indenização por danos morais, já que a recusa atenta contra direitos da personalidade da pessoa com deficiência.

Para tentar sair do conflito, o síndico pode, em assembleia, propor a criação de um fundo de obras específica para as obras de acessibilidade, o que permitiria sua realização aos poucos, não pesando no orçamento.

O que se precisa ter em mente é a necessidade de preservar os direitos de moradores e visitantes com deficiência ou mobilidade reduzida. Não são somente os deficientes físicos ou visuais, mas também gestantes, pessoas enfermas, com carrinhos de bebê, idosos, obesos e outras. Afinal, todos nós estamos sujeitos à dificuldade de locomoção, ainda que temporária.

A importância da acessibilidade nos condomínios

A conscientização dos condôminos é exatamente mostrar a importância da acessibilidade nos condomínios. Imagine que você estava jogando bola e, em um lance despretensioso, quebrou o pé. Ficará uns dias de molho, andando com o auxílio de muletas (ou de cadeira de rodas). Seu condomínio está preparado para facilitar seu acesso às áreas do edifício?

A maior importância da acessibilidade não é estar conforme as leis, mas garantir que pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida tenham mais qualidade de vida, mais dignidade. É uma demonstração de respeito, de proporcioná-los conforto e segurança e de prezar por sua satisfação. E não só dos condôminos, mas também dos visitantes e outros usuários do edifício.

Pessoas com deficiências físicas, visuais, auditivas, idosos, gestantes, obesos e outras não precisam ter dificuldade para acessar o prédio. Já imaginou o constrangimento que se pode provocar quando não há acessibilidade nos condomínios e se torna necessário carregar um visitante para que ele chegue ao local pretendido?

Por este motivo, o gestor deve pensar na acessibilidade em todos os locais, desde a portaria e a garagem até as demais áreas comuns do edifício.

A acessibilidade nos condomínios é uma obrigação legal de todos os edifícios. Os antigos devem se adequar na medida de suas possibilidades, enquanto os novos devem obedecer às normas técnicas sobre o tema. Assim, os gestores evitam as sanções previstas nas normas brasileiras e fazem uma gestão mais humana e eficiente.

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