Apartamento vazio: de quem é a conta?

Apartamento vazio: de quem é a conta?

Ter um apartamento vazio pode dar muita dor de cabeça para seu proprietário. Não são poucas as pessoas que compram imóveis como forma de investir. Alguns pensam em adquirir enquanto o mercado está em baixa, com valores mais módicos, para revender futuramente. Uma prática comum é colocá-los para alugar, de modo que se tenha uma renda mensal com aluguéis.

Porém, com o mercado em baixa, também é mais corriqueiro vermos um apartamento vazio. E aí ele pode se tornar um problema, porque o proprietário deverá pagar a taxa de condomínio normalmente. Afinal, ele está inserido em uma coletividade que se mantém em funcionamento. O que seria um investimento, se torna um fardo no curto prazo.

Explicaremos porque a conta do apartamento vazio é do proprietário. E, para isso, precisamos traçar um panorama das despesas ordinárias e extraordinárias, que explicam como a taxa de condomínio é composta. Em seguida, falaremos da responsabilidade sobre o apartamento vazio e da inadimplência.

Confira!

Despesas ordinárias e extraordinárias

Despesas ordinárias e extraordinárias integram o orçamento do condomínio. Algumas contas chegam para o síndico mensalmente, enquanto outras aparecem em momentos pontuais. Uma tempestade que arranca a proteção do portão, a caixa d’água que apresenta vazamento, a ampliação da equipe de limpeza. Esses três fatos ocasionam gastos no condomínio. Alguns são pontuais, mas outros serão duradouros.

Por isso, as despesas são divididas em ordinárias e extraordinárias.

Despesas ordinárias

As despesas ordinárias são os gastos rotineiros do condomínio. Esses custos dizem respeito à sua administração periódica.

O pagamento de pessoal, por exemplo, são as despesas com funcionários, que incluem os encargos trabalhistas, as remunerações, as contribuições sociais (uniformes, vale transporte, EPI) e previdenciárias (INSS, FGTS etc.).

Outras despesas ordinárias são aquelas relativas a gás, luz, água, esgoto, e internet. Os gastos com reparos nos equipamentos e instalações hidráulicas e elétricas de uso comum também integram esse grupo de despesas.

No mesmo sentido, as despesas com manutenção e conservação de equipamentos (desde caixa d’água, extintores, antenas coletivas, elevadores até os equipamentos de lazer de uso comum e os dispositivos de segurança) e as despesas com conservação, limpeza e pintura das dependências de uso comum e instalações, incluindo os materiais necessários.

Integram os gastos rotineiros do condomínio os rateios de saldo devedor, exceto se ele corresponder a período anterior ao início da locação (no caso do locatário), e a reposição do fundo de reserva que for utilizado eventualmente para custear ou complementar outras despesas ordinárias.

A gestão do síndico ou da administradora também apresenta gastos, como material de escritório e custas de registros, que também integram esse grupo de despesas. Por fim, os seguros do condomínio, como incêndio, destruição, danos elétricos, vendaval, roubo e outros.

Todas essas despesas ordinárias são periódicas. Mas não necessariamente mensais, como é o caso do seguro, que é anual. O síndico pode, entretanto, dividir tais valores durante o ano, desde que a decisão seja aprovada em assembleia de condôminos.

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Despesas extraordinárias

Despesas extraordinárias, como o próprio nome sugere, são excepcionais. Elas não acontecem na rotina de manutenção do edifício, mas pontualmente. Elas são imprevisíveis, o que não quer dizer que o condomínio não deve estar preparado para elas. É por isso, inclusive, que existe, em muitos locais, o fundo de obras.

São despesas extraordinárias:

  • Vazamentos e infiltrações;
  • Constituição de fundo de reserva;
  • Substituição de equipamentos da área comum;
  • Obras de reposição das condições de habitabilidade do edifício;
  • Despesas de decoração e paisagismo nas áreas de uso comum;
  • Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
  • Pintura das empenas, fachadas, poços de aeração e iluminação e das esquadrias externas.
  • Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
  • Indenizações trabalhistas e previdenciárias decorrentes da dispensa de empregados ou do inadimplemento de tais obrigações.

As despesas extraordinárias, apesar de imprevisíveis, devem integrar planejamento anual. As obras que devem ser realizadas no condomínio estão neste grupo de despesas e merecem um destaque maior, principalmente quando se fala de apartamento vazio.

Obras no condomínio

As obras no condomínio, em muitas situações, dependem de aprovação em assembleia. E isso é definido conforme sua classificação.

As obras necessárias são aquelas que impedem a deterioração da coisa ou a conservam, como obras de acessibilidade, pintura de fachada ou reparos elétricos/hidráulicos. Se elas forem urgentes e não demandarem gastos excessivos, não é preciso aprová-las em assembleia. Em caso de obras necessárias não urgentes, deve ocorrer aprovação em assembleia da maioria dos presentes.

Para obras úteis, que facilitam ou aumentam o uso da coisa, como instalação de sistema de segurança ou implantação de medição de água individual, é preciso ter aprovação da maioria de todos os condôminos.

Já as obras voluptuárias, destinadas ao mero deleite ou prazer, que não aumentam o uso habitual da coisa, demandam aprovação de 2/3 de todos os condôminos. A reforma de áreas comuns para deixá-las mais bonitas são bons exemplos.

Mais adiante, falaremos como funciona o pagamento das obras em caso de apartamento vazio.

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Taxa de condomínio

Taxa de condomínio é o valor pago mensalmente pelos condôminos para manter o funcionamento do condomínio, seja ele residencial, comercial ou misto. Por contemplar aspectos rotineiros, como manutenção, pessoal, segurança, limpeza, água, luz, impostos e outros que já citamos, podemos afirmar que ela se refere às despesas ordinárias.

Ela pode ser cobrada de duas formas:

  • Rateio: todas as despesas ordinárias do condomínio do mês anterior são calculadas e o valor total é dividido pela quantidade de apartamentos;
  • Fixa: valor definido pelo síndico e aprovado em assembleia a ser pago por todos os condôminos. O valor costuma valer para todo o ano. Se já tiver obras previstas, e o condomínio não possui fundo, o valor pode ser pulverizado nessas taxas.

Existe uma forma de cálculo que é questionável, mas que está presente em algumas convenções de condomínio, o documento que estabelece as regras gerais para a coletividade. Seria o cálculo por quota, que ocorre quando existem apartamentos com características distintas.

Um apartamento pode ter 3 quartos, enquanto outro possui 2. Alguns condôminos têm duas vagas de garagem, e outros não possuem. A cobertura tem piscina, mas as demais unidades não. Tudo isso diz respeito a ocupar um espaço maior no condomínio ou ter maior gasto de água.

A divisão por quota seria, assim, uma divisão proporcional, realizada de acordo com o tamanho de cada apartamento. Isso poderia ser um questionamento para um condômino que está com o apartamento vazio, inclusive.

Essa forma é questionável, porque alguns acreditam que o tamanho da unidade não interfere no consumo, mas o número de moradores. De toda forma, o ratio da taxa de condomínio deve ser decidida conjuntamente pelo síndico e pelos moradores na assembleia de condomínio.

Cálculo da taxa de condomínio

A taxa de condomínio pode ser calculada com alguns passos simples. Confira:

  1. Some as despesas ordinárias dos últimos 12 meses (gastos com pessoal, manutenção, conservação e outros gastos rotineiros);
  2. Divida o resultado por 12 para obter a média mensal de gastos. Se não for possível obter dados do último ano, faça com os dados disponíveis (por exemplo, média dos últimos 7 meses);
  3. Não se esqueça de incluir os gastos com manutenção rotineira de equipamentos, como elevadores, portões e bombas;
  4. Se já estão previstas despesas extras, como obras, acrescente o valor do orçamento aprovado pela assembleia de condôminos;
  5. Aplique um índice de reajuste do valor para compensar possível inflação no próximo ano;
  6. Verifique a taxa de inadimplência do último ano (na dúvida, estime 10%);
  7. Defina o valor do fundo de reserva (costuma estar estipulado na convenção de condomínio em 5% a 10% das despesas);
  8. Divida o total encontrado pelo número de unidades.

Periodicamente, o síndico deve fazer a revisão dos gastos para verificar se há despesas que podem ser evitadas ou reduzidas. Quando existe a terceirização de serviços, é comum que isso aconteça, pois empresas prestadoras possuem valores diferentes para serviços semelhantes. Isso já entra no poder diretivo do síndico ou da administradora, que devem zelar pela boa saúde financeira do condomínio.

Seja qual for a situação, os cortes podem influenciar no valor da taxa de condomínio. Se for o caso, é possível fazer a redução. Certamente, os condôminos aplaudirão tal medida.

Apartamento vazio: de quem é a conta?

Responsabilidade sobre apartamento vazio

Feita essa completa introdução sobre como funciona a taxa de condomínio e as despesas ordinárias e extraordinárias, entra a pergunta: quem deverá assumir as despesas sobre um apartamento vazio? Mesmo com o apartamento vazio, as despesas do condomínio continuam  correndo. E de quem é a responsabilidade?

Um imóvel que faz parte de um condomínio integra uma coletividade que, como demonstramos, possui gastos rotineiros e excepcionais. Independente de ser um apartamento vazio ou não, cada unidade possui um responsável, seja ele pessoa física ou jurídica. Para os casos de pessoa física, o proprietário é o próprio responsável pelas despesas. Já para pessoa jurídica, geralmente, as despesas ficam a cargo da construtora, ou seja, de qualquer forma, a responsabilidade financeira é do proprietário do imóvel.

As despesas do condomínio que se incluem na taxa de condomínio são distribuídas normalmente entre os condôminos, sempre baseada na fração ideal, mesmo que haja um apartamento vazio. O condomínio possui despesas fixas mensais, que precisam ser distribuídas entre todos os condôminos para a devida quitação.

O Código Civil, lei federal que possui disposições sobre a vida condominial, prevê que um dos deveres do condômino “é contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.

O condômino é o proprietário do imóvel. Se ele possui um apartamento vazio, pouco importa para a coletividade. Afinal, mesmo não existindo um morador, o condomínio precisa manter as condições de habitabilidade, mantendo-se conservado e em dia com as manutenções. Segurança, portaria, jardinagem, limpeza, áreas comuns. Nada disso é dispensável.

Aliás, muitos proprietário com apartamento vazio possuem um imóvel como investimento. Para mantê-lo atraente para possíveis compradores, o condomínio deve estar bem conservado, certo? Então certamente contribuir corretamente com a taxa de condomínio deve ser de seu interesse.

Apartamento vazio: obras e água sem individualização

Duas dúvidas que aparecem bastante quando se trata de apartamento vazio dizem respeito às obras e aos locais que não têm individualização de água.

Para casos de realização de obras ou melhorias no condomínio, o proprietário do apartamento vazio deverá pagar as despesas normalmente. Ou seja, todos os moradores deverão cumprir com todos os assuntos definidos em assembleia, mesmo que não sejam a favor ou que não se utilizem diretamente desse benefício. Isso porque as obras e melhorias geram benefícios para o condomínio, motivo pelo qual são de responsabilidade de todos os condôminos.

Quando se fala de condomínios sem individualização de água, o valor total da conta é dividido de acordo com as frações ideias. Não há como calcular de forma proporcional para cada unidade, a não ser que isso esteja previsto na convenção de condomínio. Isso porque a lei não trata especificamente dessa questão, então a lei interna condominial pode prever de forma diferente.

Infelizmente, em regra, o proprietário de um apartamento vazio pagará o mesmo valor de um morador que divide sua unidade com outras 4 pessoas. Não parece ser justo, mas se não estiver nada previsto na convenção, deverá ser obedecido.

A mesma situação ocorre em um condomínio com gás que também não é individualizado. Um morador que não cozinha também poderia querer se isentar de pagar o gás ou de pagar proporcionalmente, considerando que outros moradores utilizam o fogão. Ou aquele morador que não utiliza a piscina e não quer pagar os custos de manutenção do equipamento.

O ideal, portanto, é ter as instalações individualizadas sempre que possível. Caso contrário, vale o que for disposto na convenção.

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Inadimplência quanto à taxa de condomínio

Uma dos deveres do síndico ou da administradora é trabalhar em prol da boa saúde financeira do condomínio. A inadimplência, além de prejudicar a consecução desse objetivo, afeta o dia a dia da coletividade. Isso porque o atraso para certas contas pode ocasionar um verdadeiro caos. Já pensou se o morador do 17º andar tiver que subir escadas para chegar à sua unidade por que a manutenção periódica do elevador não ocorreu, e ele foi interditado? Ou por que a energia não foi paga, e concessionária interrompeu o fornecimento?

Para evitar essas situações, o síndico deve combater a inadimplência dos condôminos. Isso depende de ele saber exatamente em quais casos a coletividade é responsável por pagar determinada despesa. Inclusive o proprietário de apartamento vazio que, como vimos, deve pagar normalmente a taxa de condomínio.

A inadimplência é combatida quando o síndico exerce seu dever de cobrar dos condôminos a taxa condominial, que diz respeito às despesas ordinárias do condomínio. Isso deve ser feito respeitando limites que evitam sua responsabilização. A discrição, para não expor o morador, e o sigilo são fundamentais.

Além disso, o síndico deve realizar uma previsão da inadimplência quando for realizar o planejamento anual de despesas do condomínio. Isso para evitar que a gestão se coloque em apuros quanto ao pagamentos das contas. Dessa forma, ele não compromete uma verba que é destinada especificamente à conservação ou manutenção do condomínio em decorrência da inadimplência.

Juros e multa

Conforme apontamos, é um dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais. O Código Civil completa a norma, dizendo que, se ele não pagar sua contribuição, “ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”.

Ou seja, o primeiro impacto da inadimplência para o proprietário da unidade são os juros e a multa. E isso, obviamente, se aplica ao proprietário de apartamento vazio.

Cobrança extrajudicial e judicial

Quando o condômino não se dispõe a pagar sua taxa condominial espontaneamente, o síndico pode aplicar os juros e a multa, conforme vimos. Isso é bastante comum, porque em muitos locais se adota o boleto, que já vem com a previsão desses encargos. Porém, a situação pode ser um pouco mais complicada. Imagine que o proprietário do apartamento vazio recebeu o boleto e o ignorou.

Em casos de recusa de pagamento de qualquer despesa pelo proprietário do apartamento vazio, é obrigação do síndico intervir na situação, acionando uma comunicação por meio de cartório para que o proprietário quite a sua dívida.

Além disso, o Novo Código de Processo Civil trouxe uma nova hipótese de cobrança de dívida de condomínio. O devedor será citado para pagar sua dívida em até 3 dias úteis. Se o pagamento não for realizado, poderá ocorrer a indicação de bens à penhora. Ponto importante dessa medida é que não é mais necessária a notificação pessoal, ou seja, o próprio porteiro do prédio pode recebê-la. O devedor proprietário do apartamento vazio deve ficar especialmente atento a isso.

Se, mesmo com a citação, o proprietário não quitar sua dívida nem indicar bens à penhora, o juiz pode decretar a penhora de suas posses para pagar o valor devido. Em alguns casos, o próprio imóvel será incluído para o pagamento da dívida.

A responsabilidade por todas as despesas de uma apartamento vazio será sempre de seu proprietário, seja pessoa física ou jurídica (construtora). Ela contribui normalmente para as despesas ordinárias e extraordinárias de um condomínio, pois se beneficia direta e indiretamente da conservação e da manutenção do espaço.

Por esse motivo, o síndico deve ter especial atenção à inadimplência. Uma boa forma de controlá-la é utilizar um sistema de administração de condomínios. Veja outros motivos para adotar essa tecnologia na sua gestão condominial!

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