O morador pode exercer atividade comercial em condomínio residencial?

O morador pode exercer atividade comercial em condomínio residencial?

Nos últimos anos, com a alta taxa de desemprego, muitas pessoas procuraram alternativas para ganhar o dinheiro do mês. Muitos abriram pequenos negócios, que podem ser conduzidos de dentro da própria residência. Mas é possível exercer atividade comercial em condomínio residencial? Quando se mora em uma casa, não é preciso se preocupar tanto com a questão, mas quem convive dentro de um condomínio deve entender que existem limites para esse exercício.

Se você é um profissional autônomo ou liberal, essa questão pode estar “martelando” em sua cabeça, certo? Por isso, falamos tudo sobre a atividade comercial em condomínio residencial, destacando regras, limites e exemplos. Confira!

A função do condomínio residencial

A função do condomínio residencial

Você sabia que existem vários tipos de condomínio? Eles são classificados quanto à origem (voluntário ou necessário), quanto ao plano de separação da construção (horizontal ou vertical), e quanto à finalidade (residencial, industrial e comercial). Nossa conversa diz respeito à última classificação.

Antes de a construtora iniciar a construção do empreendimento, ela registra uma minuta de convenção condominial e de regimento interno no cartório. Neste documento, ela especifica a destinação do condomínio. Em seguida, o alvará expedido para a construção já possui o tipo de edificação. Ou seja, desde o início, já se sabe se aquele edifício será ou não residencial.

Por definição, o condomínio residencial é utilizado unicamente para moradia. Os mais apressados então já diriam que não é possível exercer atividade comercial em condomínio residencial. Mas não é bem assim. Existe uma tolerância para que profissionais liberais ou pequenos empresários que não perturbem o funcionamento do prédio exerçam atividade comercial em condomínio residencial.

Possibilidade de exercício de atividade comercial em condomínio residencial

Possibilidade de exercício de atividade comercial em condomínio residencial

A atividade comercial em condomínio residencial é permitida em algumas condições. Em primeiro lugar, não pode ocorrer desvio da finalidade do empreendimento. Em segundo lugar, é preciso obedecer às regras e à legislação que tratam do tema, bem como aos limites impostos.

Sem desvio do uso residencial

A finalidade de um condomínio residencial é, como pontuamos, a moradia. Se isso for mantido, é possível que uma pessoa exerça atividade comercial em condomínio residencial. 

Em primeiro lugar, esse exercício não pode ser confundido com a instalação de uma empresa ou comércio dentro da unidade. De acordo com o Código Civil, empresário é quem exerce profissionalmente “atividade econômica organizada para a produção ou a circulação de bens ou de serviços”. Quando se pensa em uma empresa, o imaginário comum já traz a ideia de um estabelecimento, com vários funcionários, produtos em prateleiras etc. Mas existem os microempreendedores, chamados de MEI, que não têm nada disso. Trabalham somente com um notebook. São situações muitos diferentes de empresa.

Por isso, o principal ponto que deve ser considerado é se há ou não o desvio da finalidade. E como síndicos e moradores podem identificar que está ocorrendo o desvio do uso residencial? Veja alguns indícios:

  • Uso de empregados de forma maciça (grande movimentação de pessoas que não residem no condomínio) e de maquinários que podem colocar em risco a vizinhança;
  • Prospecção de folhetos com endereço do condomínio residencial em área pública;
  • Placas nada discretas de anúncio sobre a atividade exercida na residência.

Quando esses indícios aparecem, é preciso ficar atento, pois há claro desvio de destinação. E proibir esse desvio tem o objetivo único proteger a tranquilidade e a segurança dos demais moradores, manter a valorização patrimonial das unidades e manter as despesas ordinárias do condomínio, sem a maior solicitação de serviços.

Em suma, a residência deve ser mantida como destinação principal. Mas o morador pode ser um profissional que exerce um tipo de trabalho cujo desempenho é compatível com o caráter residencial.

Isso acontece com pessoas que dão aulas particulares e profissionais que recebem, ocasionalmente, visitas para tratar de assuntos ligados aos seus ofícios. A atividade é, assim, secundária em relação à residência, que se mantém como atividade principal e finalidade maior.

Regras e legislação

O Código Civil é a principal legislação sobre condominio que temos no país. Ele traz regras sobre a administração do empreendimento, sobre direitos e deveres do síndico e do condômino. No artigo 1.336, aponto como dever do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

Mais uma vez, à primeira vista, poderíamos acreditar que a norma proíbe atividade comercial em condomínio residencial, já que as unidades seriam utilizadas somente para a finalidade a que se propõe a edificação. No caso, para moradia. Não seria possível, assim, instalar consultórios, escritórios ou comércios para exercer qualquer atividade ou profissão.

No entanto, a ideia principal dessa regra é evitar perturbações à saúde, ao sossego e à segurança dos moradores. Então, pode-se concluir que, desde que isso não ocorra, existe uma tolerância ao exercício de atividade comercial em condomínio residencial. 

Claro que não se pode instalar uma empresa e contratar funcionários para operar de dentro de um condomínio residencial. Teríamos um enorme fluxo de pessoas, com sobrecarga da portaria para receber correspondências e outros prejuízos aos condôminos. Mas é possível exercer uma atividade que respeite as regras de convivência.

Para tanto, é preciso conhecer os limites ao exercício de atividade comercial em condomínio residencial.

Limites

O primeiro limite para um morador exercer atividade comercial em condomínio residencial é manter sua finalidade. A destinação principal é a moradia. Então, caso exerça um trabalho que mantenha essa finalidade, não há nenhum problema. 

Não é possível, também, comprometer a segurança, o bem-estar, o sossego e o conforto dos outros moradores. Se você quer exercer atividade comercial em condomínio residencial, tenha em mente que seus negócios não podem comprometer o funcionamento do prédio. Fluxo intenso de estranhos ou de correspondência, excesso de barulho, mau cheiro, e tudo que possa colocar em risco a coletividade é proibido.

Imagine que você é um profissional liberal que receba esporadicamente seus clientes no apartamento, sem que isso desvie a finalidade da edificação. Neste caso, não há qualquer problema, desde que não perturbe a rotina do prédio. Em outras palavras, a atividade profissional é secundária à da moradia. Já pensou se ocorresse um atravancamento dos elevadores devido ao alto número de pessoas que vão ao seu apartamento? 

Pagamento extra

Não existe uma regra na lei que obrigue o condômino que exerce atividade comercial em condomínio residencial a efetuar um pagamento extra por realizar seu trabalho. Ela pode ser, inclusive, considerada abusiva se não há qualquer despesa extra.

No entanto, é preciso considerar que as despesas ordinárias do condomínio são dimensionadas conforme o uso doméstico de seus moradores. Se um atividade comercial gera consumo alto de gás ou de água (com cobrança coletiva desses itens), há um desequilíbrio, que causará mais ônus para os demais condôminos. Nestes casos, é possível discutir um pagamento extra.

Exemplos reais

Exemplos reais

Para entender as possibilidades do exercício de atividade comercial em condomínio residencial, síndicos e moradores devem saber os limites e as regras, o que já foi explicado. A ideia é sempre evitar a perturbação ao sossego e à segurança, e a interferência nociva na vida da comunidade. Não pode existir uma situação prejudicial ao convívio coletivo. Deve ser algo que não interfere na rotina do condomínio, que seja tolerável. Deixamos alguns exemplos a seguir.

Home office

Um ótimo exemplo sobre a possibilidade de exercício de atividade comercial em condomínio residencial é o home office. Essa modalidade se configura como trabalho remoto, hipótese em que o profissional realiza suas atividades no local que preferir (normalmente em casa). É algo bastante comum para muitas empresas atuais, especialmente de tecnologia e publicidade, e para profissionais autônomos, liberais, freelancers.

Normalmente, esse trabalho é feito sem visita de clientes ou qualquer outro tipo de potencial perturbação. É basicamente um trabalho que utiliza computador e telefone, sem relacionamento direto com outras pessoas. Mais uma vez, destaca-se que não há a instalação de uma empresa dentro da unidade nem desvio da finalidade da recomendação. Inclusive, alguns condomínios mais novos possuem espaço exclusivo para uso de condôminos que trabalham remotamente, sendo que existem empreendimentos até mesmo com salas de reunião.

Quando isso acontece, é importante se atentar para as regras previstas no regimento interno sobre o uso desses espaços. Elas existem para garantir que a comodidade e a qualidade de vida dos demais moradores seja mantida.

Cozinheiro ou confeiteiro

Existe um condômino no prédio que é conhecido por fazer comidas deliciosas. Inicialmente, ele não cozinhava para fora. Mas seu vizinho de porta fez uma proposta para que ele cozinhasse também para sua família. Ele aceitou e, aos poucos, ganhou fama no condomínio. Vendo que era possível fazer um dinheiro extra, começou a fazer alimentos para fora. É possível? 

Sim, mas ele deve cumprir alguns requisitos:

  • Não onerar os demais condôminos, o que poderia ocorrer caso fosse necessário alterar o sistema de gás ou se o gás não fosse individualizado;
  • Não trazer qualquer risco à segurança e ao sossego dos demais condôminos;
  • Não alterar a cozinha residencial para colocar uma industrial;
  • Não sobrecarregar a portaria com entregas e retiradas.

O mesmo se aplica para outras ocupações que envolvem fornecimento de alimentos, como padeiros e confeiteiros. 

Feira no condomínio e comércio em área comum

Um empreendimento que começou a tomar conta em diversos empreendimentos é a feira no condomínio. Comum em condomínios-clube, é uma comodidade para os moradores. Em geral, as feitas são itinerantes, ficam nos edifícios apenas um dia na semana, de forma esporádica e em um espaço comum. Mas é uma atividade comercial em condomínio residencial. Como manter a coerência?

Por ser esporádica, a feira no condomínio deve ser aprovada pelo quórum de maioria simples dos condôminos. Se ela for permanente, a situação muda de figura. Deverá ocorrer aprovação pelo quórum de 100% dos condôminos. Em qualquer um dos casos, a empresa contratada deve ter autorização municipal para operar, evitando assim que o condomínio responsa de forma solidária caso ocorra algum prejuízo ao edifício ou devido ao consumo de alimento estragado.

Alguns condomínios residenciais também possuem espaços projetos dentro do empreendimento para comercialização de bens ou serviços. O comércio em área comum deve ficar restrito a esses espaços. Alguns exemplos comuns nestas situações são as áreas para massagista (spa), salão e academia. Os profissionais e/ou empresas que trabalharão nos locais devem estar regularizados perante o órgão responsável. Eles também devem ter seus funcionários devidamente registrados conforme a lei trabalhista para evitar responsabilização do condomínio. 

E se houver o desejo de se criar novos locais ou utilizá-los fora do previsto em convenção? Será necessário aprovação do quórum de 100% dos condôminos, além da legalização (inclusive com autorização municipal para o exercício de atividade empresarial).

Essas duas situações configuram atividade comercial em condomínio residencial, mas são possíveis.

Prestação de serviços dentro do condomínio

Outra possibilidade de exercício de atividade comercial em condomínio residencial ocorre quando um condômino contrata um profissional para prestar um serviço para ele. Isso é muito comum com profissionais de saúde e estética que atendem a seus pacientes em suas casas. 

Quando a prestação do serviço ocorre dentro da unidade, o condomínio não pode interferir. Mas há situações em que o profissional utilizará uma área comum. É o caso de professores de natação e personal trainers. Eles passam a fazer parte do dia a dia do condomínio. E agora? É possível ter essa atividade comercial em condomínio residencial?

Esses casos podem representar um risco à coletividade, seja devido a questões trabalhistas ou ao fato de que é impossível conhecer previamente a índole de uma pessoa. Infelizmente, existem indivíduos mal intencionados que ingressam em condomínios com o objetivo de tirar alguma vantagem. 

Por isso, é fundamental que o condomínio regule esse tipo de situação, fixando e adequando regras sobre a utilização desses espaços. Uma medida eficiente é firmar termos de utilização de espaço diretamente com o morador responsável pelo serviço, imputando a ele a responsabilidade pelo uso de equipamentos e pelo pagamento do profissional. No documento, é importante frisar que o condomínio não interfere na relação e não autoriza o uso da área comum para propaganda dos profissionais contratados.

O exercício de atividade comercial em condomínio residencial é possível, desde que se obedeça o limite básico de não desviá-lo de sua finalidade. Além disso, é preciso respeitar o sossego, a segurança e o bem-estar dos demais moradores. Para tanto, controlar bem a portaria é fundamental. Aprenda como fazer um controle de visitantes no nosso post sobre o assunto!

Gostou do texto? Não gostou? Comente abaixo!

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *