Loteamento, associação e rua particular: quais as diferenças?

Diferenças de associações: loteamento, associação e rua particular

Existem três tipos de associações que são definidas como associação de moradores​, loteamento e rua particular​. Mas, quais são as diferenças entre estas associações?

Geralmente, em associação de moradores​, os loteamentos fechados e ruas particulares compõem o grupo para realizarem melhorias diversas em espaços públicos. Para participar deste tipo de associação é cobrado uma taxa específica e ela só se torna obrigatória quando um futuro morador esteja ciente da associação administrativa através de aceite no ato da compra do imóvel. É proibido a obrigatoriedade do pagamento da taxa de associação após à compra do imóvel, independente se a prestação do serviço irá ou não beneficiar o morador direta ou indiretamente.

A obrigatoriedade do pagamento da taxa da associação é um item que ainda divide opiniões dos profissionais do direito. Existe uma decisão STJ (Superior Tribunal de Justiça) de 1 de julho de 1996, que diz ser “inconstitucional a participação compulsória em associação, ainda que esta seja destinada a prestar serviços que direta ou indiretamente os beneficiem”. Mas, para aqueles que desejam realmente participar da associação de moradores​, está obrigado a pagar a taxa prevista.

Caso algum associado deseje se desligar do grupo é preciso que realize uma notificação com antecedência ao prazo estimado.

Para os loteamentos fechados e os condomínios horizontais a diferença está no âmbito jurídico. Para os loteamentos fechados as principais características são: regimento pela Lei dos Loteamentos (6.766/79), a venda dos lotes é feito pelo incorporador e não existem áreas comuns e nem a fração ideal, é proibido pela lei 6.766/79 o fechamento de todo o loteamento, é possível criar uma associação de moradores com pagamento de taxa para a realização de manutenções diversas (juridicamente não pode existir), a existência de um gestor para a associação de moradores ​é permitido e as ruas do loteamento são controladas normalmente pelo Código Brasileiro de Trânsito.

Para os condomínios horizontais as principais características são: regimento pelo novo Código Civil​, a venda das unidades de casa ou apartamento é feita pela incorporadora junto com a fração ideal relacionadas as áreas comuns, o terreno pode ser fechado normalmente, pode ser realizada a cobrança de taxa para associações de acordo com a Lei dos Condomínios​, a cobrança de taxa condominial é obrigatória, a existência de síndico também é obrigatória e as ruas dos condomínios horizontais também são controladas normalmente pelo Código Brasileiro de Trânsito.

Para os casos de rua particular​, o seu fechamento depende exclusivamente de autorização do município e para os casos de fechamento de rua sem saída, a associação de moradores é uma saída viável para a manutenção de itens como portão, da guarita, etc. E também é possível transformar a rua particular ​em condomínio horizontal conforme o exemplo de aplicação de decisão do STJ de 11 de outubro de 1994, artigo 8 da lei 4.591/64.

 

 

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