Qual a importância do Síndico Profissional para o seu condomínio?

Gestão de condomínio é um assunto muito importante e que deve ser tratado com cuidado e compreensão por parte dos condôminos. E quando falamos da escolha do representante, aparece a dúvida: síndico profissional ou síndico morador? Parece ser uma tarefa fácil. Mas a verdade é que essa opção é difícil. Poucos sabem diferenciar as figuras, suas atribuições e a extensão de seu poder.

Por este motivo, preparamos um post cheio de informações sobre o síndico profissional, seu papel no condomínio, as atribuições legais, a remuneração, bem como suas características e sua importância. Acompanhe!

O síndico profissional

O síndico profissional é uma pessoa física ou jurídica que recebe poderes para exercer a representação de um condomínio e realizar funções administrativas. De acordo com o artigo 1.348 do Código Civil, é a assembleia de condôminos que deve aprovar a pessoa que assumirá a função de síndico profissional.

E aqui surge a primeira dúvida comum: o síndico profissional pode não ser condômino? Sim. É a previsão do artigo 1.347: ”A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”. Quando ocorre a contratação de uma pessoa física para realizar o serviço, não há vínculo empregatício, já que é uma autônoma.

Inclusive, o síndico profissional pode ser uma pessoa jurídica, devidamente cadastrada no CNPJ. É o caso de uma administradora de condomínio, por exemplo.

O papel do síndico profissional

O síndico profissional possui um papel fundamental na gestão de condomínio. Há uma desconfiança natural dos moradores quanto a ele por não ser um condômino. Esse profissional não possui a vivência dentro de um condomínio, como os moradores, e nem sempre está presente em determinadas circunstâncias, o que pode haver certo desconforto por parte de seus contratantes.

Mas isto não é um ponto que impede a realização de um excelente trabalho por parte do profissional. Em alguns condomínios, existem síndicos moradores que realizam a administração do condomínio ao lado de um síndico profissional, o que também pode ser uma solução para condomínios de pequeno porte.

O papel exercido pelo síndico profissional é semelhante ao do síndico morador. Ele será responsável pela gestão administrativa e financeira do condomínio, pelo relacionamento com todos os usuários (moradores, condôminos, funcionários, prestadores de serviços) e fornecedores, bem como por cumprir todas as atribuições legais a ele atribuídas. Isso inclui o Código Civil, a convenção de condomínio e o regimento interno.

Um bom profissional traz uma série de vantagens para o condomínio. Isso porque a atenção especializada resulta em uma gestão profissional. Em suma, ter um síndico profissional:

  • Diminui gastos e otimiza as verbas arrecadadas;
  • Valoriza o patrimônio coletivo e individual;
  • Facilita as negociações e as contratações;
  • Confere imparcialidade emocional na tomada de decisões;
  • Proporciona maior disponibilidade de tempo ao síndico morador, se houver.

Atribuições legais

As atribuições legais do síndico estão fixadas no artigo 1.348 do Código Civil. Elas se aplicam a qualquer tipo de síndico, seja profissional ou morador. São atribuições:

  • Convocar a assembleia dos condôminos;
  • Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
  • Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
  • Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
  • Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
  • Elaborar anualmente o orçamento de receitas e despesas, bem como prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
  • Cobrar dos condôminos as suas contribuições;
  • Impor e cobrar as multas devidas em decorrência da inadimplência ou de outras condutas que contrariem as leis condominiais;
  • Realizar o seguro condomínio, que é obrigatório.

Tarefas decorrentes das atribuições

Esmiuçando as atribuições do síndico, nascem inúmeras tarefas que são de sua responsabilidade.

Diante da inadimplência, por exemplo, ele pode convocar uma assembleia para explicar o motivo de o caixa estar defasado, comunicando à coletividade o número de unidades inadimplentes e o total da dívida. É preciso apenas tomar cuidado com essa situação para não expor ninguém à situação vexatória. Não se pode expor nome e número da unidade devedora em quadro de avisos ou no elevador, muito menos cobrá-los perante a coletividade. O síndico também não pode deixar de cobrar ou conceder descontos.

Para cuidar da prestação de serviços, é responsabilidade do síndico fazer a gestão de pessoal (contratar e demitir funcionários), realizar treinamentos, terceirizar quando achar viável e vantajoso, acompanhar de perto a prestação do trabalho, dentre outras tarefas.

Ele só deve se atentar às situações que impactem muito nas contas do condomínio, como uma indenização relevante a um funcionário. Nestes casos, o ideal é levar a ideia para a assembleia decidir, dividindo assim a responsabilidade com toda a comunidade.

No tocante ao cuidado com as partes comuns, é ele o responsável por executar obras emergenciais e por convocar a assembleia para obter o quórum necessário em caso de obras necessárias não urgentes ou obras de mero deleite. Neste ponto, ele também pode executar campanhas de conscientização junto a moradores e funcionários sobre diversos temas, sugerir melhorias no uso das áreas e nas regras da coletividade.

Uma boa gestão de condomínio depende de se comunicar bem internamente. Por isso, se o síndico preza pela transparência, uma de suas atribuições será compartilhar a tomada de decisões com o corpo diretivo. No caso do síndico profissional, isso é especialmente importante para passar segurança à coletividade.

É também atribuição do síndico mediar conflitos, auxiliando os moradores a encontrarem uma solução para o litígio. Ele não pode ser parcial. Tudo que disser respeito à harmonia e boa convivência entre os usuários passará pelo síndico. Por isso, ele não deve negligenciar regras de convivência, nem deixar de advertir e/ou multar moradores transgressores das normas.

Em suma, todos os pontos que afetam a gestão de condomínio são atribuições do síndico.

Gestão de condomínio: qual a importância do síndico profissional?

A importância desse profissional para o condomínio

O síndico profissional é um profissional liberal contratado para exercer unicamente essa função. Sua importância já se depreende desse fato: ele se dedicará à gestão de condomínio. É comum que todas as suas atribuições estejam no contrato de prestação de serviços e incluam aquelas que mencionamos anteriormente. Mas certo é que ele é um profissional mais preparado para lidar com as demandas do local.

Ao contrário de um síndico morador, que pode carecer de conhecimento técnico, não ter tanto tempo para se dedicar ao condomínio ou sofrer um desgaste natural com seus vizinhos, o síndico profissional não passa por essas dificuldades. Em suma, podemos listar 3 motivos pelo qual a presença dessa pessoa é importante:

  • Capacitação técnica: o síndico profissional tem capacidade técnica para realizar uma boa gestão de condomínio, pois tem conhecimento sobre gestão de pessoas, de finanças, processos de compras e manutenção.
  • Impessoalidade: a inexistência de vínculo afetivo e de vizinhança com os moradores do condomínio confere ao síndico profissional mais imparcialidade e impessoalidade na hora de tomar decisões de gestão de condomínio. Ele consegue se manter distante das situações, não está sujeito a pressões dos moradores, nem tem problemas de relacionamento com ninguém.
  • Disponibilidade: mesmo que o síndico profissional não fique o tempo todo no condomínio, sempre estará disponível para resolver ocorrências. Ele possui um horário fixo para se relacionar com os moradores, mas pode ser acionado em caso de problemas ou emergência.

Quanto ganha um síndico profissional?

Apesar de toda a importância e o papel do síndico profissional para a gestão de condomínio, muitos moradores questionam seu custo.

O valor pago a esse prestador de serviços depende de alguns fatores, como número de unidades ou torres no condomínio, quantidade de funcionários, extensão das áreas comuns (estacionamento, áreas de lazer), existência de obras, tempo exigido para gestão, finalidade do condomínio (residencial, comercial ou misto) e localização.

Com tantos fatores que influenciam sua remuneração, é difícil precisar uma média salarial. Em condomínios mais simples, residenciais, com poucas unidades, existem síndicos que cobram 2 salários mínimos. Assim, eles conseguem trabalhar em mais de um empreendimento. Em locais mais complexos, como em condomínios empresariais, a média varia entre 4 e 10 salários mínimos, mas pode mudar conforme a contratação, indo desde um salário mínimo até 16 mil reais.

O diretor de Condomínios do Secovi-SP, Sérgio Meira de Castro Neto, diz que um síndico profissional de um prédio de tamanho médio em São Paulo, com 60 unidades, cobra entre R$ 2.000 e R$ 3.000. Em 2017, um condomínio com 50 apartamentos (considerado pequeno) oferece em torno de R$2.000 a R$2.500 mensais a um síndico profissional.

Gestão de condomínio: qual a importância do síndico profissional?

Características básicas de um bom síndico

Parece uma ilusão com alguém para fazer a gestão de condomínio que saiba exatamente todas as suas atribuições e tarefas delas recorrentes, com conhecimento técnico. Mas a verdade é que um bom síndico profissional possui algumas características fundamentais para fazer um trabalho de excelência. Para condomínios grandes e complexos, elas são ainda mais fundamentais, já que a demanda de trabalho é muito maior.

No caso em que o síndico profissional é uma pessoa jurídica (administradora de condomínios), os responsáveis por exercer a função devem apresentar essas características. Seja qual for o prestador de serviços, é importante se atentar ao conhecimento que ele detém, bem como à sua reputação com outros clientes.

Dentre suas características fundamentais para realizar um bom trabalho, estão capacitação, conhecimento sobre as leis condominiais, organização, boa comunicação, liderança, honestidade, habilidades de mediação/conciliação de conflitos, bom relacionamento e boa relação com a tecnologia.

Capacitação

Em um único dia, o gestor do condomínio pode ter que lidar com a contratação de funcionários ou com a escolha de fornecedores para determinado produto ou serviço. De repente, aparece um conflito entre dois moradores devido a uma infiltração ou uma assembleia de aprovação para realizar uma obra de grande vulto. Em 24 horas, muita coisa pode acontecer em um condomínio, e cada uma delas pode exigir um conhecimento diferente do síndico profissional.

Por possuir inúmeras funções que abrangem diversas áreas de conhecimento, a primeira característica fundamental desse profissional é a capacitação. Para ter conhecimento amplo e global sobre questões condominiais, ele deve realizar cursos, workshops, congressos, palestras e outros eventos para se capacitar. Assim, conseguirá atua com conhecimento, discernimento e profundidade diante de uma rotina complexa. A chance de realizar um bom trabalho aumenta substancialmente.

Os cursos online também são boas formas de capacitação e podem oferecer temas específicos, como administração condominial, direitos trabalhistas, contabilidade, noções de finanças, dentre outros. Uma boa gestão de condomínio depende muito de capacitação, lembre-se disso na hora de escolher.

Conhecimento sobre as leis internas

O síndico tem como uma de suas atribuições fazer cumprir as leis condominiais. Se ele não possuir conhecimento sobre o regimento interno e convenção de condomínio, que regulam quase todas as relações, não conseguirá fazer uma boa gestão de condomínio. Por isso, uma característica importante é saber exatamente o que diz cada uma dessas normas, bem como as disposições do Código Civil sobre condomínios.

Conflitos sobre vagas de garagem, horário de obras nos edifícios, quórum de aprovação para obras, inadimplência e lei do silêncio são comuns em qualquer lugar. Mas são as leis internas que regulam esses assuntos e estabelecem sanções em caso de descumprimento. Por isso, o conhecimento sobre elas é tão importante.

Organização

Cronogramas, contratos de trabalho, balancetes financeiros, circulares para moradores. Todos esses documentos aparecem diariamente na rotina da gestão de condomínio. Para lidar bem com tudo, o síndico profissional precisa ter organização. Muitos deles serão necessários para prestar contas anualmente, atribuição que não pode ser negligenciada pelo gestor.

Organizar essas questões burocráticas pode ser mais fácil se o gestor opta por utilizar um sistema de administração condominial. Com ele, é possível otimizar o controle e a organização, ter eficiência e acesso simples e eficaz aos registros e documentos.

Boa comunicação

Uma boa comunicação no condomínio pode evitar muitos conflitos. Se o síndico profissional possui essa habilidade de se expressar de forma clara e informativa aos condôminos e aos demais usuários do local, já é meio caminho andado. A comunicação está intimamente ligada à transparência, uma vez que os moradores querem saber de tudo o que está sendo feito de positivo na gestão de condomínio, os problemas e as alternativas de solução.

Ao investir na comunicação, a avaliação do síndico é bem positiva perante todos. É uma forma de prezar por uma gestão de condomínio participativa que envolva todos nas principais decisões. Um ótimo profissional depende disso.

Portanto, na hora de escolher um síndico profissional, avalie se ele possui essa habilidade de oferecer aos moradores todas as informações importantes e se ele adota formas de comunicação eficientes. Os meios digitais, como e-mails, sistemas de administração condominial ou outros veículos, bem como os meios impressos, com circulares e avisos em murais, devem ser bem utilizados e cumprir sua finalidade maior: comunicar-se com qualidade.

Liderança

Ser um líder em qualquer situação é uma característica vantajosa. Na gestão de condomínio, ela é quase tão importante quanto o conhecimento. Isso porque um líder é respeitado e transmite confiança, o que contribui para uma tomada de decisões com mais respaldo e tranquilidade. Para tomar uma decisão difícil, é preciso também ter firmeza. Um bom líder saberá apresentar os benefícios dessa decisão, convencendo a maioria de que ela realmente é o melhor caminho. Depois, ele estará pronto para os questionamentos.

Honestidade

Os condomínios são muito semelhantes a pequenas empresas, que lidam com um  orçamento bastante significativo, decorrente da arrecadação das taxas condominiais. Qualquer pessoa que deixa seu dinheiro aos cuidados de terceiros tem uma única preocupação: honestidade. Por isso, o síndico profissional deve lidar com esse montante financeiro de forma muito correta. Caso contrário, poder ser rapidamente destituído do cargo pela assembleia de condôminos e responder a processos de responsabilidade civil e criminal.

Para assumir essa grande responsabilidade sem deixar os condôminos em dúvida, é preciso colocar em prática sua habilidade de comunicação, para ser o mais transparente possível com qualquer decisão que envolva gastos. Assim, demonstrará honestidade e ganhará a confiança para trabalhar tranquilamente.

Habilidades de mediação/conciliação

Os litígios de um condomínio podem ser de inúmeras naturezas. Desde a reserva em duplicidade do salão de festas até o problema com o condômino antissocial, há muitos conflitos de vizinhança. Os desentendimentos podem chegar a um ponto insustentável, em que é preciso uma intervenção externa. No caso, o síndico profissional é quem assume a mediação e a conciliação do conflito.

Para encontrar um ponto comum entre as partes e chegar a um acordo, o gestor precisa ter habilidades, como imparcialidade e boa comunicação. Ser justo inspira confiança para que as partes vejam o profissional como “árbitro” da questão. Se os moradores em conflito reconhecem que ele não foi tendencioso, nem tomou partido de ninguém, é muito mais fácil chegar a uma solução.

Bom relacionamento

Outra característica desejável de um bom síndico profissional é o famoso “boa praça”. Isso nada mais é do que ter um bom relacionamento com todos os usuários, desde os moradores até os funcionários. Isso é fundamental para uma boa gestão de condomínio. A convivência não precisa ser tão difícil, pelo contrário. É possível se relacionar de maneira harmoniosa com todos como forma de minimizar o número de conflitos.

Tecnológico

Um síndico profissional que utiliza a tecnologia em sua gestão consegue ser mais organizado e eficiente. Um aplicativo para condomínios pode proporcionar ao gestor a centralização de dados, o que contribui para uma tomada de decisões mais fundamentada. Ele também confere transparência à gestão de condomínio, algo tão valorizado pelos moradores

É com esse software que também é possível fazer uma gestão financeira otimizada, com controle de inadimplência e de fluxo de caixa. Um bom aplicativo também facilita o agendamento de reservas das áreas comuns e a organização da manutenção do condomínio.

Por fim, além de possibilitar uma comunicação eficaz com todos os usuários, o aplicativo também confere segurança aos dados e ao condomínio, com suas diversas ações neste sentido.

Gestão de condomínio: qual a importância do síndico profissional?

A escolha de um síndico profissional

A escolha de um síndico profissional para realizar a gestão de condomínio passa pela análise das vantagens e das desvantagens e pela necessidade dessa pessoa no local. De toda forma, quando a assembleia entende ser necessário esse profissional, é preciso avaliar alguns itens importantes na hora de escolher um síndico para a gestão de condomínio.

Para a contratação de um síndico profissional, o primeiro ponto a ser avaliado é a questão dos conhecimentos na área de gestão de condomínio, pois um síndico profissional possui domínio das leis, experiência em gestão e mais facilidade para lidar com situações diversas, como problemas entre vizinhos, eventuais danos ao patrimônio, entre outros.

O segundo ponto é a prestação de serviço e a remuneração pelo trabalho prestado. Para um síndico profissional, a administração do condomínio será extremamente profissional, não cabendo nenhum tipo de vínculo emocional com os moradores, o que evita certos tipos de problemas ao aplicar advertências, por exemplo. Já em relação à remuneração, independente das alterações de valores relacionados ao condomínio, o valor pago não sofre variação.

O terceiro ponto a ser analisado é o aumento do valor do condomínio para a contratação de um síndico profissional. O ponto positivo é que o serviço prestado será feito com mais cautela, com prazos estabelecidos e outros cuidados importantes.

E, por fim, é muito importante a assembleia analisar outros trabalhos realizados pelo síndico em outros condomínios, bem como seus antecedentes. Uma busca de CNPJ nos órgãos competentes pode dar uma ideia sobre a conduta da empresa.

Independente da necessidade do seu condomínio, uma boa gestão é sempre bem-vinda, seja com síndico morador ou profissional. Para escolher entre eles, coloque na balança os custos e os benefícios de usufruir dos serviços que um síndico profissional oferece, seja ele uma pessoa física ou jurídica (administradora de condomínios), Pense também na comodidade, tranquilidade e segurança nos serviços prestados aos seus moradores.

Qualquer que seja o gestor do condomínio, é preciso saber que o auxílio de tecnologia na gestão confere eficiência e precisão. Por isso, pense em ter um profissional que trabalhe bem com um bom software de condomínio.

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