Como lidar com morador inadimplente no condomínio?

Como lidar com morador inadimplente no condomínio?

O morador inadimplente no condomínio é um dos maiores problemas de um síndico. Para que a estrutura funcione adequadamente em prol da coletividade, o pagamento da taxa condominial é essencial. E se alguém não arca com esse compromisso básico, o gestor precisa se desdobrar para fazer com que as contas fechem no fim do mês.

Considerando a importância da gestão financeira condominial, o síndico deve saber as melhores formas de lidar com morador inadimplente no condomínio. Além de uma forma correta de cobrança, pode adotar práticas na tentativa de reduzir os devedores. Falamos sobre esses e outros pontos no texto de hoje. Acompanhe!

Morador inadimplente no condomínio

Morador inadimplente no condomínio

É dever do condômino pagar a taxa condominial mensalmente, ajudando a arcar com as despesas do empreendimento. No mesmo sentido, é dever do síndico fazer a cobrança corretamente e zelar pelo bom funcionamento da estrutura. É o que consta no Código Civil, especificamente nos artigos 1.336 e 1.348: 

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; 

§1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.

Mesmo que seja uma imposição da lei, o síndico se depara com condôminos devedores, que prejudicam toda a coletividade. Afinal, vale lembrar que a taxa condominial é essencial para que todas as despesas ordinárias (rotineiras, de manutenção) sejam pagas. Pessoal, portaria, insumos, equipamentos, tributos. Tudo isso está incluso na taxa. 

Mesmo assim, apesar de sua importância, a inadimplência é uma realidade nos edifícios. E o síndico precisa saber lidar com o morador inadimplente no condomínio de forma correta.

As restrições aplicáveis ao morador inadimplente no condomínio

As restrições aplicáveis ao morador inadimplente no condomínio

Para administrar a situação da inadimplência no condomínio, o síndico deve, inicialmente, saber o que se aplica ao morador devedor. Em suma, podemos listar algumas situações:

  • Não pode votar em assembleia, mas pode participar como ouvinte, bem como convocá-la;
  • Está sujeito ao pagamento de multa e juros;
  • Pode utilizar as áreas comuns.

Antes de tratar especificamente dessas situações, existe uma controvérsia que os especialistas em Direito Condominial discutem. O condômino inadimplente pode ser síndico ou não? No Código Civil, não há disposição sobre o tema. Por isso, há três posicionamentos:

  • Morador inadimplente no condomínio não pode ser síndico, porque não poderia votar (e, em analogia, não poderia ser votado);
  • Morador inadimplente no condomínio não pode ser síndico por um questão ética e moral;
  • Morador inadimplente no condomínio pode ser síndico, salvo disposição contrária na convenção do condomínio.

Além disso, abordam também o sorteio de vagas de estacionamento. Boa parte entende que as assembleias que discutem direito de propriedade devem reunir inclusive os inadimplentes. 

Restrições em assembleias condominiais

Quanto às assembleias condominiais, as discussões são variadas. Em primeiro lugar, a lei (art. 1.335 do Código Civil) afirma que o condômino pode votar nas deliberações e participar da assembleia se estiver quite com suas obrigações condominiais. Ou seja, o inadimplente não pode votar. Mas há juízes que permitem a participação e o voto se a discussão envolver um aumento substancial no valor da taxa mensal. E se o morador for proprietário de várias unidades autônomas em um mesmo condomínio? Ele pode votar na assembleia quanto às unidades adimplentes.

O morador inadimplente no condomínio não pode votar, regra geral. Mas poderia ficar no local da reunião? Há quem entenda que sim, desde que não se manifeste. Algumas convenções permitem a participação, mesmo sem direito a voto. Em uma interpretação restritiva da norma do Código, especialistas acreditam que ele não poderia participar, porque poderia interferir e influenciar. Mas, ao mesmo tempo, é difícil proibi-lo de assistir a uma reunião na área comum, por exemplo, porque seria delimitar seu direito de ir-e-vir. 

Por fim, o artigo 1.350 do Código Civil trata da convocação de assembleia por um quarto dos condôminos. Como a norma não traz nada específico sobre condômino inadimplente ou adimplente, o morador dever poderá integrar a relação dos 25% exigidos.

Aplicação de juros e multas

Acerca de juros e multas, o Código Civil traz a possibilidade de impor e cobrar a multa devida, no valor de até 2% sobre o débito, além de juros moratórios de 1% ao mês. A convenção de condomínio pode dispor um valor diferente, entretanto. Além disso, algumas decisões judiciais entendem que um morador que deve de forma corriqueira tem uma penalidade extra, se assim for deliberado por três quartos dos condôminos: multa de até 5 vezes o valor da contribuição condominial.

Uso das áreas comuns

Muito se pergunta se o morador inadimplente no condomínio pode utilizar as áreas comuns da estrutura, como salão de festas e áreas de lazer. De acordo com o Superior Tribunal de Justiça , ele pode, sendo inválida a regra do regulamento interno que impede tal uso. 

De acordo com o tribunal, “o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do débito”. Em sua visão, o Código “estabeleceu meios legais específicos e rígidos para a cobrança de dívidas, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e demais moradores”.

A cobrança correta e ética do condomínio atrasado

A cobrança correta e ética do condomínio atrasado

O síndico deve, inicialmente, compreender as restrições aplicáveis ao morador inadimplente no condomínio. Dessa forma, ele pode conduzir a situação de forma que não prejudique a coletividade. Mas, ao mesmo tempo, deve cobrar de forma correta e ética a taxa condominial em atraso. Como isso pode ser feito?

Inicialmente, tenha em mente que, no Brasil, temos uma lei (Código de Processo Civil – Lei nº 13.105/2015) que regula procedimentos e processos judiciais. Recentemente, trouxe mudanças para dar mais rapidez aos processos. Uma delas foi a inclusão do crédito documentalmente comprovado de contribuições de condomínio edilício como título executivo extrajudicial. Isso servirá para fazer a cobrança com maior rapidez em alguns casos, como demonstraremos diante.

Mas, para começar, o síndico deve saber que uma cobrança correta e ética do condomínio atrasado deve seguir algumas regras.

Regras para cobrança 

A divulgação indevida de inadimplentes gera um grande problema para o síndico. A ideia principal é que nenhum devedor pode ser exposto de forma vexatória, constrangedora ou humilhante. O condomínio pode ser responsabilizado a indenizar moralmente o morador caso seja acionado na Justiça. Além disso, o síndico deve ter certeza de que existe uma dívida em aberto, porque a cobrança indevida também pode gerar responsabilização judicial.

E como o síndico pode cobrar um morador inadimplente no condomínio? Veja algumas regras:

  • O síndico não deve fixar cartazes com o balancete em locais visíveis (elevadores e quadros de avisos);
  • A melhor saída é informar o devedor por meio de boletos de pagamento do condomínio ou por comunicados individuais;
  • Em caso de lista de devedores, ela não deve conter o nome dos inadimplentes, mas somente o número da unidade em questão;
  • A lista de devedores só deve ser divulgada entre os interessados (moradores), sendo também permitido sua divulgação em assembleia, sem mencionar o nome do devedor.

Formas de cobrança do morador inadimplente no condomínio

O síndico possui algumas maneiras de cobrar o morador inadimplente no condomínio, tais como carta de cobrança, protesto da dívida e ação de execução.

A carta de cobrança deve ser a primeira medida, porque é possível que o pagamento tenha sido realizado. Neste caso, o morador mostra o comprovante ao síndico, e a situação está resolvida. A notificação deve ser enviada somente após a data de vencimento do boleto refere à taxa condominial. É interessante que ela seja feita por e-mail ou pessoalmente, de modo a possibilitar a colheita da assinatura de quem recebeu a carta.  

Nela, o síndico solicita ao morador que regularize sua situação e pode propor um acordo ao condômino para que ele consiga realizar o pagamento dos débitos atrasados. No entanto, não pode liberá-lo do pagamento de juros e multas, já que os recursos financeiros são da coletividade.

Em seguida, caso a carta não tenha o efeito inesperado, e a inadimplência se estenda por mais de 3 meses, o morador inadimplente deve ser acionado judicialmente. Lembra nossa fala sobre a mudança legal que transformou o boleto condominial em título executivo extrajudicial? É esse o ponto. O boleto condominial pode ser executado diretamente (protesto de título). Isso evita que a cobrança siga os trâmites burocráticos dos processos judiciais comuns. 

Existem alguns estados brasileiros que permitem o protesto da dívida condominial. O boleto vencido é protestado e ocorre a inserção do nome do morador inadimplente nos órgãos de proteção de crédito. Isso aumenta bastante a pressão para pagamento, já que ficar com nome sujo prejudica a situação da pessoa no mercado.

Por fim, o condômino ainda pode ser acionado judicialmente. O síndico deve contactar o advogado do condomínio para que o profissional analise se a ação é viável. Com o Código de Processo Civil, a cobrança judicial de taxa condominial ficou mais rápida, porque a dívida passou a ser tratada como título executivo extrajudicial. Em suma, o devedor é citado e deve pagar o débito em 3 dias, sob pena de penhora de bens.

Veja um breve passo a passo da ação de execução de débito condominial:

  1. Síndico comprova o débito do morador inadimplente no condomínio com documentos (boleto condominial), além de comprovar sua condição de representante (convenção de condomínio, atas de aprovação de despesas condominiais, ata de eleição de síndico);
  2. O síndico deve demonstrar débito atualizado e corrigido (correção monetária e juros de mora) até a data de ajuizamento da ação;
  3. A ação deve conter a qualificação do devedor e demonstrar a data de vencimento do pagamento da mensalidade;
  4. É preciso pedir a citação do devedor (para responder à ação), requerer a intimação de terceiros;
  5. É preciso indicar bens à penhora ou o próprio imóvel (se for o caso);
  6. O juiz citará os devedores para pagarem a dívida em 3 dias, sob pena de penhora de bens.

Dicas para reduzir a inadimplência no condomínio

Dicas para reduzir a inadimplência no condomínio

A inadimplência no condomínio é uma dor de cabeça enorme para o síndico. Por isso, muito mais do que saber a forma ética e correta de cobrar um morador inadimplente no condomínio, o gestor deve agir para que as dívidas não aparecem. Isso é crucial para a boa gestão financeira, mas também para uma convivência harmoniosa.

O controle sobre a inadimplência passa pela avaliação das contas passadas, o que permite ao gestor fazer uma previsão no número de inadimplentes recorrentes. Assim, consegue planejar o déficit gerado por esses condôminos no planejamento, evitando problemas ao fechar as contas de cada período. Reduzir ao máximo a taxa condominial, por meio da redução de custos e do controle de gastos condominiais, também é uma medida interessante para tentar controlar a inadimplência. 

No entanto, mesmo assim, aparecem os moradores devedores. Há questões que fogem ao controle do síndico, claro. Mas existem práticas voltadas a eles e à gestão que ainda podem ser adotadas. Uma delas, que é a cobrança ética e correta, já foi abordada. O síndico deve seguir as regras para que não exponha o devedor à situação vexatória. Mas existem outras condutas interessantes. Veja a seguir.

Conscientize os moradores com uma boa comunicação

Uma ótima prática para evitar o morador inadimplente no condomínio é conscientizar todos sobre a inadimplência. A boa comunicação sobre a importância da taxa condominial, sua destinação e os gastos que cobre pode ser bastante eficiente. O síndico deve deixar claro o quanto os débitos afetam o bem-estar de todos moradores. Ele também pode destacar a presença de juros e multas que podem agravar a situação do devedor. 

Além disso, é importante destacar as regras para quem não paga em dia. Quando os moradores não sabem o que acontece diante da inadimplência, criam a sensação de que nada acontece caso não paguem a taxa condominial em dia. Por isso, o síndico deve esclarecer o modo e o momento da cobrança. Em geral, a taxa é paga por meio de boleto enviado a cada morador. 

O gestor deve tornar pública essas regras de cobrança para que ninguém alegue desconhecimento sobre elas. Tratar o assunto em assembleia, fixar cartazes informativos, enviar cartilhas por e-mail e outras formas de comunicação são muito importantes. Nesses informativos, é importante reforçar a forma de cobrança e as consequências do não pagamento, como o protesto e a ação judicial, além de juros e multa.

Utilizar a Condobox

A tecnologia sempre é uma grande aliada do síndico. Para lidar com morador inadimplente no condomínio, ela também pode auxiliar. Especialmente uma plataforma de controle e gestão de finanças do condomínio, como a Condobox. Esse software abrange muitas necessidades corriqueiras e contribui para uma boa administração financeira

O sistema é um mecanismo eficiente de transparência, pois disponibiliza prestação de contas e de documentos financeiros, realiza previsões orçamentárias, controla o fluxo de caixa (receitas e despesas), administra os gastos rotineiros do condomínio, gera relatórios para analisar os gastos de condomínio e muito mais.

E como ele ajuda a lidar com morador inadimplente no condomínio? Em seu módulo financeiro, o síndico tem controle, em tempo real, sobre o pagamento da taxa condominial pelos condôminos. Assim, consegue resolver o problema de forma rápida, respeitando as regras e adotando as práticas que listamos. Cada morador recebe o boleto diretamente no e-mail. Caso preciso de uma segunda via, basta acessar o sistema. 

Existem outras funcionalidades do módulo “Financeiro” da Condobox que o síndico utiliza para controlar a inadimplência. Uma delas é o controle das informações sobre a taxa condominial. A partir dessa função, ele consegue calcular o rateio das despesas do condomínio, gerar cartas de cobrança e recibos, além de se comunicar diretamente com os condôminos. 

No módulo “Gestor”, o síndico tem uma espécie de checklist de suas atribuições. Nela, ele consegue controlar e automatizar os bloqueios de atividades (debates, votações etc.) para as unidades inadimplentes.

Em suma, é uma tecnologia interessante para lidar com morador inadimplente no condomínio e para muitas outras atribuições de gestão.

Utilizar a Condobox

O morador inadimplente no condomínio causa grande prejuízo para a coletividade. O síndico deve atuar de maneira assertiva para conduzir bem a situação, conhecendo as restrições aplicáveis ao devedor, mas realizando a cobrança de forma correta e ética. Além disso, pode adotar práticas para reduzir a inadimplência, como a utilização de um sistema completo de gestão condominial, como a Condobox.Veja em quais tarefas ela pode te ajudar em seu condomínio!

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