Regras abusivas no Regimento Interno? O que fazer?

O regimento interno do condomínio é o documento que possui regras sobre o cotidiano. Ele pode ser alterado em assembleia para se adequar à realidade do local, mas há mudanças que podem se traduzir em abusividade. A existência de regras abusivas nas leis condominiais não é rara, pelo contrário. É possível notar muitos condomínios com esse tipo de norma, o que é algo muito arriscado. Elas podem ser impugnadas de várias formas.

Dentro desse cenário, apresentamos os principais pontos sobre as regras abusivas no regimento interno, bem como os procedimentos que podem ser tomados diante da existência delas.

Confira!

O regimento interno do condomínio

O regimento interno é uma parte da convenção de condomínio. Enquanto a convenção traz normas sobre a estrutura do condomínio, de forma mais geral, o regimento estipula regras de convivência. São questões mais práticas, de caráter cotidiano, como uso de áreas comuns, dias em que se pode realizar mudanças, formas de advertência e multas aos condôminos. Pode-se dizer que seu objetivo é garantir a boa convivência, a harmonia e a ordem, de modo a prevenir conflitos e mal-entendidos entre os moradores.

Mesmo sendo uma norma que se aplica ao âmbito condominial, o regimento interno do condomínio não pode ser contrário a leis que estão acima dele na hierarquia legal. Isso significa que não é possível existir disposições contrárias à Convenção de Condomínio (que lhe dá origem), às leis ordinárias e complementares (como o Código Civil) e à Constituição Federal.

Regras abusivas no regimento interno do condomínio

Regras abusivas no regimento interno do condomínio

O regimento interno aborda diversos assuntos, além, de informar as regras que os condôminos deverão seguir dentro do condomínio. Portanto, não são permitidos normas que contradizem a legislação vigente e que contrariem a Constituição Federal, pois podem ser consideradas inconstitucionais e serem nulas perante a justiça.

É comum encontrar em condomínios regimentos internos com regras abusivas, ilegais e textos confusos. Os motivos são diversos como falta de conhecimento das leis vigentes e, em alguns casos, por interesse do próprio síndico para tirar vantagem do cargo que ocupa.

Abaixo, listamos algumas regras abusivas presentes no regimento interno do condomínio de alguns locais.

Multas impróprias

A convivência é uma das partes mais difíceis da vida em condomínio. Existem aqueles moradores que não se esforçam para viver harmoniosamente com o restante da coletividade. Acreditam que aquele espaço pode ser usado como lhe convier, mas não é bem assim. Um espaço comum deve ser usado com moderação, sempre respeitando os limites.

Para esses que se esforçam em tornar a vida condominial mais difícil, faltam com o respeito ao próximo, existem algumas normas no regimento interno do condomínio que prevêem diversas sanções, como advertências e multas. No entanto, existe uma grande dificuldade, por parte do síndico, em avaliar quando cabe cada penalidade. Qual é o momento certo de se aplicar a multa? A advertência bastará em certo caso?

Essa dúvida faz com que existam disposições no regimento que podem ser abusivas. É o caso das multas impróprias, ou seja, que não são apropriadas para determinada ocasião. Um vizinho que liga o som alto em certo momento não pode ser multado imediatamente. Mesmo que exista previsão no regimento. Nessa situação, o indicado é pensar em um escalonamento de condutas.

O primeiro passo é a conversa amigável para fazer com que ele abaixe o volume. Se a conduta se repetir sempre, o síndico o envia uma advertência. Por fim, se o morador ainda assim permanecer com o som alto frequentemente, ele poderá ser multado.

As multas impróprias são desproporcionais e nada razoáveis. É preciso ter muito cuidado ao dispor sobre esses pontos no regimento interno. O ideal é sempre tentar abordar as questões, inicialmente, na assembleia de condomínio, possibilitando uma “chuva de ideias” sobre a situação. Em seguida, a assembleia deverá aprovar a alteração no regimento.

Na hora de discutir essas questões, o síndico e os condôminos devem ter em mente que existem situações que não permitem esse escalonamento. Ou seja, que a conversa amigável e a advertência não se adequam à gravidade da conduta. É o caso em que o condômino causa prejuízos a um bem do condomínio. Ele deverá ressarcir, mesmo sem ter sido advertido, partindo direto para a multa.

Multas exorbitantes

Outras regras abusivas muito presentes no regimento interno do condomínio são as multas exorbitantes. Não existe lei brasileira que determina especificamente o valor de cada multa aplicável às situações cotidianas nestes locais. Mas isso não quer dizer que o síndico ou a assembleia de condôminos possa estipular valores desproporcionais, que não condizem com a realidade.

Alguns condomínios mais antigos têm, em suas convenções, referências para as multas que não são utilizadas mais. Multas baseadas em URV ou outras unidades, ou atreladas ao salário mínimo, não são uma boa saída. Nestes casos, é recomendável que se altere o regimento interno do condomínio para uma nova referência. Uma referência interessante é atrelar a multa à taxa condominial, sem incluir rateios extras ou despesas extraordinárias.

O síndico também deve ter em mente que pode existir uma progressão do valor da multa. Não se começa multando um condômino por uma conduta levemente reprovável com um valor exorbitante. Essas são as normas abusivas no regimento interno do condomínio.

Por fim, é preciso ter em mente as disposições limitadoras do Código Civil sobre a questão. De acordo com o artigo 1.336, o condômino não pode realizar obras que comprometam a segurança da edificação, nem alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. Ele deve “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

Caso ele não cumpra um desses deveres, o §2º do mesmo artigo estabelece que ele “pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa”. Em outras palavras, nesses casos, o valor máximo da multa será de 5 vezes o valor da taxa condominial.

E o Código finaliza o tema de multas no artigo 1.337:

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Regras abusivas no regimento interno do condomínio

Restrição ao direito de defesa do condômino

Algumas regras abusivas tangenciam o tema das penalidades aos condôminos. É o caso da restrição ao direito de defesa do condomínio. Sempre que o síndico for aplicar alguma multa a um morador, deve proporcionar a ele a oportunidade de se explicar, ainda que não haja previsão nas leis condominiais.

Você pode ter a impressão de que essa é uma conduta normal dos gestores de condomínio. Mas a questão aqui é saber que a restrição ao direito de defesa pode estar “embutida” em uma norma que, aparentemente, não se configura como restrição.

Há disposições no regimento interno do condomínio que prevêem um prazo muito curto para que o morador apresente provas que justifiquem sua conduta tida como passível de multa. O direito de defesa deve ser exercido em prazo razoável, senão é só mais uma forma de restringi-lo.

Caso isso não seja obedecido, a multa poderá ser discutida judicialmente, ocasião em que, muito provavelmente, será anulada. Isso porque a Constituição prevê, como direito fundamental, a ampla defesa.

Exposição do morador

Já pensou a confusão que seria causada se o regimento interno do condomínio editasse normas que permitem a exposição do morador? Isso pode ocorrer de diversas formas, mas citamos duas aqui que são situações comuns: inadimplência e cartão de estacionamento.

É sabido que o condômino inadimplente só pode ser cobrado de forma privada ou, em caso de cobrança em assembleia ou quadro de avisos, sem que seja exposto (só se coloca o número da unidade). Por isso, é uma regra abusiva do regimento interno do condomínio dizer que o síndico informará à assembleia sobre a inadimplência com os respectivos nomes dos devedores.

Acerca do cartão/adesivo de estacionamento, alguns condomínios aprovam seu uso em assembleia. Até aí tudo certo. Pode servir para organizar as vagas e melhorar o controle de acesso ao condomínio. No entanto, há normas que prevêem que os cartões/adesivos contenham informações sobre o nome do edifício e o número da unidade do morador. Essa exposição do morador é arriscada, principalmente diante da alta taxa de criminalidade no Brasil. Existe, inclusive, normas que dizem que a sanção para quem não utilizar o cartão/adesivo é impedir a entrada do condômino, o que também é abusivo.

Normas que configuram “abuso de poder” do síndico

A lei brasileira estabelece exatamente quais são as atribuições do síndico. Dentre elas, estão representação do condomínio, defesa dos interesses comuns dos condôminos, exercer funções de administração condominial, cobrar taxas condominiais, aplicar multas quando necessário e permitido. As atividades que decorrem de suas atribuições são permitidas, mas vale sempre o bom senso e os limites que devem ser respeitados.

No entanto, há normas no regimento interno do condomínio que são abusivas por serem a manifestação do “abuso de poder” do síndico. Abuso de poder é uma a postura abusiva no exercício de suas funções. Quando o síndico expõe um morador a constrangimentos (como nas regras abusivas de exposição da inadimplência que mencionamos) ou situações vexatórias, comente abuso de poder.

É claro que fiscalizar o cumprimento das leis condominiais é sua função, e o síndico pode ser considerado uma “autoridade máxima” no assunto, pois é também sua atribuição garantir o convívio harmonioso. Ele não precisa ser aquela pessoa boa praça e simpática, mas jamais deve ultrapassar os limites. Utilizar tom ofensivo não é tolerável. Pelo contrário, pode se configurar um crime contra a honra.

No mesmo sentido, não pode estabelecer punições de modo discricionário, baseando-se somente em seu julgamento. Essa situação cai na regra abusiva sobre multas impróprias e exorbitantes que abordamos anteriormente.

Regras abusivas no regimento interno do condomínio

Procedimento diante de regras abusivas no regimento interno

Para cada localidade há uma lei específica. É preciso respeitar a legislação municipal ao editar normas do regimento interno do condomínio, que deve estar coerente com todas as leis brasileiras. No entanto, há casos em que essa regra não é seguida corretamente, resultando em normas abusivas que infringem os direitos individuais.

Diante dessa situação, muitos moradores ficam em dúvida sobre como agir para que não tenham problemas posteriores. O que devem seguir? O regimento interno do condomínio ou as leis da localidade em que vivem? O que fazer diante da abusividade das normas?

O primeiro passo é consultar a legislação vigente. Em seguida, convocar uma assembleia de condôminos para discutir o assunto é fundamental. Em último caso, o acesso ao Poder Judiciário pode ser o caminho.

1. Consulta à legislação vigente

Existem regras abusivas no regimento interno do condomínio que são manifestamente ilegais por afrontarem a legislação vigente (leis municipais, Código Civil, Lei de Condomínios e Constituição). Por isso, a primeira medida é consultá-la. Se isso for constatado, é necessária a convocação de uma assembleia para verificar as possíveis mudanças no documento.

2. Convocação de assembleia para alterar o regimento interno

O regimento interno do condomínio não pode ser contrário às leis. A convocação de assembleia servirá, assim, para que os condôminos alterem as regras abusivas presentes nessa lei interna. Caso seja necessário, os condôminos podem recorrer ao Código Civil e a outras leis que regem condomínios para propor as novas normas. É interessante contar com o auxílio de profissionais do ramo para ajudar nessa etapa, evitando que os erros se repitam.

3. Ação judicial

Se as etapas anteriores não forem eficazes, a saída para o condômino é ajuizar uma ação judicial para se proteger. No caso das multas exorbitantes, por exemplo, ele deve questionar primeiramente o valor com o síndico e na assembleia. É uma forma de demonstrar ao juiz que houve uma tentativa amigável de solucionar a questão.

É possível também questionar todo o regimento interno do condomínio, apontando as normas abusivas e pedindo a nulidade delas por contrariedade às leis brasileiras. Vale lembrar que boa parte das ações judiciais demandam auxílio de advogados.

As regras abusivas no regimento interno do condomínio não podem ser toleradas pela coletividade. Mesmo que sejam editadas em assembleia, as normas devem obedecer aos preceitos legais e constitucionais, além de serem pautadas por razoabilidade e proporcionalidade.

Diante de sua existência, é possível questioná-las judicialmente, mas não sem antes tentar uma resolução amigável, que é demonstrar, na assembleia, que as regras do regimento interno do condomínio estão contrárias às leis.

Se você ainda tem dúvidas sobre as regras abusivas no regimento interno do condomínio, deixe seu comentário!

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